К сожалению, пока нет данных по сделкам. Надеюсь, со временем они появятся в моём распоряжении. Без сделок крайне трудно давать однозначный вердикт. Однако, первое, что меня насторожило – это четкое различие тенденций декабря в Москве и Подмосковье.

Взглянем на следующий рисунок*:

Как видно, в Подмосковье никакого роста цен нет. А ведь из предыдущих исследований известно, что Подмосковье чуть опережает по событиям на рынке столицу, представляя её подбрюшье – эконом-класс. Цены начинают расти снизу – этот закон пока опровергнуть рынку не удаётся.

Между Москвой и Подмосковьем существует одна весомая разница: это номинирование цен. Практически всё Подмосковье сидит в рублях. А вот в Москве ощутимая часть квартир продолжает номинироваться в долларах. Причем чем дороже кв.метр квартиры, тем больше вероятность, что в конце цифры мы увидим значок доллара. Выглядит это следующим образом*:




Здесь показаны ценовые зоны Москвы. Первая – самая дорогая, это престижный центр. Вторая – центр, но поплоше. Третья – уже не центр, но местности вплотную к нему. Ну и так далее, вплоть до 6-й, которая представляет непрестижные окраинные районы столицы.
Доля квартир, номинируемых в валюте, линейно зависит от номера зоны. В первых двух зонах долларовые цены вообще лидируют.

Теперь осталось вспомнить – что происходило с курсом доллара в декабре. На 30 ноября мы имели 29,82руб./$. На 10 декабря – 30,75 руб./$. На 20 декабря – 30,72 руб./$. Центробанк отпустил вожжи и доллар заскакал вверх. В принципе, повышение не бог весть какое, плюс 3-4%, однако индексы цен вообще отслеживают изменения в десятых процента. А +2% - это вообще жуткий рост на квартирном рынке.

Теперь смотрим – как менялись цены за декабрь по зонам квартир*:



Как говорится, что и следовало доказать. Там, где у нас доля валютных цен высока – мы и видим рост рублёвой цены. Там где мала - никакого роста цен не наблюдается. Вот и вся разгадка роста ценника.

Что, фактически, произошло в декабре. Квартиры, номинировавшиеся в рублях, не претерпели существенных изменений, даже наблюдалось микроскопическое движение цен вниз. Квартиры в долларах также не имели роста, выраженного в тех же долларах. Однако как только мы пересчитали все квартиры в рубли, то и получили рост рублевых цен. Его источником стало ощутимое изменение курса доллара, приведшее к тому, что «долларовые» квартиры потащили ценник вверх.

Но вот что интересно. Я старательно отслеживаю недорогие трёх/четырёх-комнатные квартиры на Юго-Западе Москвы. В декабре мне впервые (!) стали попадаться квартиры, которые хозяева выставили в валюте. До этого их в принципе не было. Таких квартир я припоминаю три штуки. То есть, напуганные падением курса рубля некоторые товарищи решили застраховаться от избыточного падения ценника квартиры и перевели его в доллары. И это несмотря на то, что даже в рублях их квартиры не покупали. Что ж, дело, как говориться, хозяйское. Тут ничего не попишешь. Беда только в том, что сделка всё равно пойдёт в рублях (т.к. скорее всего квартиры попадут в «цепочку»), да и накопления сейчас народ тоже держит в рублях. Рынок обмануть не удастся.

Трюк с валютным курсом – неприятная особенность нашего квартирного рынка. Он уже доставил немало неприятностей Олегу Репченко (ИРН), который пару месяцев этой осенью был вынужден объясняться, что рост, который показывает его индекс (а он долларовый у ИРНа) – есть техническая штука. На самом деле никакого роста рынка нет, это просто доллар слишком резво падает. В этом случае долларовый индекс тянули вверх рублёвые квартиры.

Эти два примера вообще показывают порочность индексов построенных на бивалютных ценах предложения в условиях значимых колебаний курса. На рынке ничего не меняется, а индексы показывают чёрт-знает-что. Однако выбирать нам пока не из чего. Индекса на основе цен сделок пока не предлагает никто, а вот именно он как раз и отмечает истинные изменения на рынке. Ведь если необоснованно выросли в рублях цены на «валютные» квартиры за счет роста курса, то на сделках бы это не отразилось – их никто бы не стал покупать.

На графиках цен новостроек также виден декабрьский «валютный» эффект. Вот, к примеру, график от Миэля:



Долларовый хвостик в декабре нам показывает, что цены шли вниз, а рублёвый – что цены шли вверх. Ну и как понимать – что на самом деле происходило? Первичный рынок шёл вниз или вверх? А это очень важно, так как именно он показал наиболее сильный рост активности осенью 2009 года и как раз первичный рынок мог стать вообще локомотивом нового витка роста цен за счет того, что там предложение постепенно падает. Уж если и тут роста нет, то на вторичном рынке – подавно, ведь там с предложением пока всё нормально.

На что бы я сейчас советовал обращать внимание в условиях сильной курсовой волатильности, если вы хотите понять – куда идёт рынок...Так или иначе, надо принимать во внимание и долларовые, и рублевые индексы. Если оба покажут прирост – значит действительно рынок пошел вверх. Если смотрят как в декабре в разные стороны, значит, опять воду мутят нам валютные пертурбации. Однако самым главным репером сейчас являет уровень числа сделок.

В сентябре зафиксировано 4431 сделок. Но это сделки августа, т.к. имеет место месячный срок регистрации. В октябре – 5540, это сентябрьский рост активности рынка. В ноябре – 4941, это неожиданное падение активности. Теперь ждем данных по декабрю. Если показатель не вырастет, то дело плохо – будет означать, что ноябрь был слаб по сделкам. Что происходило в декабре мы узнаем лишь, когда опубликуют данные по регистрациям января, но там будет засада – десять нерабочих дней.

Штукатурные машины давно стали нормой на каждой строительной площадке в Москве и многих других крупных городах. Штукатурные станции имеют существенное преимущество перед старыми технологиями ручного нанесения штукатурки: они заключаются не только в автоматизации процесса, но и более высоком качестве и объемах. При этом многие современные машины являются мультифункциональными, работая с большим количеством смесей.

Тэги:

Комментарии (0)

Ваше имя:

Комментарий:

Введите код, который Вы видите на рисунке